Un dezvoltator imobiliar a luat avans şi nu a livrat casa la termen. Judecătorii l-au obligat să plătească penalităţi

În iulie 2021, P.R. și A.M. au încheiat cu soții B. o promisiune bilaterală de vânzare pentru o casă de 119 mp și terenul aferent de 450 mp. Prețul total era de 120.000 euro. La data încheierii actului, cumpărătorii au plătit 18.000 de euro, urmând ca diferența să fie achitată la data perfectării actului de vânzare-cumpărare propriu-zis, cel mai târziu pe 15 octombrie. Cei 102.000 euro necesari urmau să fie obținuți printr-un credit bancar. Până atunci, soții B. urmau să finalizeze lucrările de construcție și să întocmească actele necesare. Dacă, dintr-un motiv sau altul, contractul de vânzare-cumpărare nu mai era încheiat, soții B. trebuiau să returneze avansul primit, plus 9.000 de euro, cu titlu de penalități. Nu s-a ajuns nici la una, nici la cealaltă, ci la Tribunal.

În plângerea depusă în aprilie anul trecut, P.R. și A.M. au arătat că la data semnării promisiunii de vânzare-cumpărare, încă nu erau montate ușile, nu erau instalate centrala termică și nici aparatele de aer condiționat, lipseau plăci de gresie din baie, scara de acces la pod nu fusese montată, iar curtea era plină de scânduri și resturi de materiale. Nici panoul electric nu era montat, fiind tras un fir pe geam de la o altă persoană. Până în octombrie, lucrurile nu avansaseră. Dimpotrivă, soții B. începuseră să-i evite și refuzau să dea explicații cu privire la stadiul lucrărilor și al rezolvării aspectelor legale referitoare la dezmembrare și intabulare, ori la obținerea certificatului de recepție finală. În decembrie, cumpărătorii au mers la fața locului, constatând că lucrările erau departe de finalizare. În februarie, soții B. i-au invitat pe cumpărători la o mediere. Conform precizărilor lui P.R. și A.M., medierea a eșuat, întrucât soții B. condiționau returnarea avansului de renunțarea la penalități.

Tribunalul a dat dreptate cumpărătorilor

Prin întâmpinarea depusă la dosar, soții B. au afirmat că cei doi cumpărători refuzaseră să facă dovada că puteau plăti integral prețul casei, prin urmare nu li se putea reproșa lor reaua-credință. Depășirea termenului de 15 octombrie pentru perfectarea actelor s-ar fi datorat lentorii instituțiilor statului. Pe 7 septembrie fusese obținut certificatul de edificare a construcției, iar pe 16 septembrie depuseseră documentația necesară intabulării. Termenul de soluționare a fost stabilit pe 7 octombrie. Pe 18 octombrie s-a solicitat certificatul de urbanism pentru dezmembrarea terenului. Pe 24 noiembrie se depuseseră la Oficiul de Cadastru și cererea de apartamentare a casei în două imobile, actul notarial fiind întocmit pe 10 decembrie. Pe de altă parte, lucrările de amenajare s-ar fi prelungit pentru că viitorii cumpărători doriseră să participe la lucrări, alegând finisajele necesare.

Argumentele soților B. au fost respinse de magistrați. Aceștia au arătat că nici legea, nici promisiunea de vânzare-cumpărare nu impuneau cumpărătorilor să demonstreze că au în buzunar 102.000 euro. „Tribunalul reţine că diferenţa de preţ urma să fie achitată în urma unui credit pe care reclamanţii aveau să îl obţină tocmai în baza documentaţiei pe care pârâţii aveau obligaţia să le-o pună la dispoziţie, iar reclamanţii au făcut dovada că s-au adresat unei unităţi bancare, asigurându-se că întrunesc condiţiile pentru creditare, precum şi dovada că au cerut în conversaţiile purtate cu pârâţii să le fie puse la dispoziţie actele pentru a declanşa operaţiunile bancare de creditare”, au arătat judecătorii. Pe de altă parte, prin stabilirea ca dată a plății și a predării imobilului pe 15 octombrie, vânzătorii își asumaseră singuri că pot termina lucrările și obține actele necesare în termen de 3 luni și o săptămână. Or, primele demersuri pentru încheierea contractelor cu distribuitorii de energie electrică și gaze fuseseră făcute abia în februarie 2022, iar cele pentru racordarea la canalizare nici nu începuseră. „În plus, analizând înscrisurile depuse, coroborat cu obligaţiile asumate de pârâţi a fi îndeplinite până la 15.10.2021, se observă cu ușurință că pârâţii sunt în culpă, aceştia nefăcând dovada eliberării certificatului de recepţie finală la finalizarea construcţiei, certificatele energetice care se eliberează la finalizarea construcţiei. Şi era imposibil să deţină pârâţii aceste documente deoarece imobilul promis spre vânzare nu era finalizat la data de 15.10.2021 si nici măcar două luni mai târziu”, au precizat magistrații. Aceștia au dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și i-au obligat pe soții B. la plata a 27.000 euro, respectiv avansul și daunele interese convenite.

Soții B. vor trebui să plătească și onorariul avocatului contractat de P.R. și A.M., în sumă de 7.300 de lei, ca și taxele de timbru de 11.474 lei. Contestația înaintată de soții B. împotriva sentinței a intrat pe rolul Curții de Apel, această instanță urmând să pronunțe verdictul.