Mega afacere imobiliara

Vasile Dutca, patronul SC National SRL, este autorul uneia dintre cele mai spectaculoase afaceri perfectate la Botosani in ultimul deceniu. El a reusit sa vinda un imobil din zona ultracentrala a orasului direct Ministerului Justitiei (MJ). Pretul tranzactiei a fost de 5,4 miliarde lei, iar cu banii obtinuti Dutca si-a infiintat o ferma cu 200 de vaci si a creat 100 de locuri de munca.
La nivelul fiecarui judet, in subordinea tribunalelor functioneaza un birou de carte funciara. Acesta are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi localitate, in scopul realizarii publicitatii imobiliare. Pina in vara anului trecut acest birou isi avea sediul in Calea Nationala, linga biroul notarial al Martei Sandulache Dirjan. Intrucit volumul activitatii desfasurate de acest serviciu este unul deosebit de mare, iar cele doua camere din spatiul mentionat erau insuficiente, a devenit necesara schimbarea sediului serviciului. Conducerea Ministerului Justitiei a dispus in trimestrul doi al anului 2000 gasirea unui nou spatiu. "Aceasta necesitate a devenit stringenta cu atit mai mult cu cit la 1 iulie 1999 se trecuse la sistemul de intabulare prin intermediul cartilor funciare nedifinitive, sistem care presupune foarte multe documente, o evidenta separata, cu casete speciale, pe localitati", ne declara judecatoarea Luminita Lazaruc, purtator de cuvint al Tribunalului Botosani.
MJ a solicitat identificarea de catre Tribunalul Botosani a unei cladiri centrale care sa indeplineasca toate conditiile de arhivare si al carei proprietar sa fie dispus sa o vinda. Cum tribunalul nu avea o situatie a imobilelor ce ar fi putut indeplini aceste conditii, s-a adresat primariei Botosani, care a recomandat trei cladiri, dintre acestea, doar una situata in zona ultracentrala. Era vorba de o cladire de aproximativ 800 metri patrati, cu demisol, etaj si pod din Calea Nationala 152 care apartinea SC National SRL, societate patronata de cunoscutul om de afaceri Vasile Dutca.
"Cei de la Ministerul Justitiei au trimis o scrisoare in teritoriu, nu numai la Botosani, in care cerea sa se caute spatii pentru cartile funciare. Acestea trebuiau obligatoriu sa se afle in exteriorul tribunalului deoarece cartea funciara se va privatiza. Lor le trebuia un spatiu de vreo 700 metri patrati pentru toata povestea aceasta, iar cladirea trebuia sa fie centrala si sa aiba mai multe intrari. Tribunalul a trimis adresa primariei sa vada ce spatii ar fi iar primaria a spus ca numai Dutca are", povesteste patronul firmei National. Acesta a fost ulterior contactat de reprezentantii Tribunalului si invitat la discutii. Initial, Vasile Dutca a cerut sapte miliarde lei pe imobil. "Constructia este facuta gospodareste, ca pentru mine, pentru ca nu a fost ridicata pentru vinzare. Eu acolo vroiam sa deschis un hotel, cu intrare printr-un tunel, dinspre strada Marchian. Am vindut insa o parte din spatiul din fata Bancii «Ion Tiriac» si nu mai puteam face intrarea pe care o doream. Am zis ca, daca tot il vor, il dau incolo de hotel, mai ales ca aveam nevoie de bani", mai spune patronul Nationalului. Cum intre cerere si oferta era totusi o diferenta considerabila, s-a apelat la evaluarea imobililui.
Aceasta a fost realizata de catre Eugen Enasescu, directorul Inspectiei Teritoriale in Constructii si Florin Matfeev, expert tehnic atestat de Ministerul Justitiei. "Este o legislatie si sint niste reglementari in baza carora se fac aceste evaluari. Se pleaca de la o valoare stabilita de niste norme, se aplica anumiti coeficienti si se ajunge la o valoarea care este sau nu insusita de beneficiar si proprietar", afirma Enasescu. Valoarea stabilita astfel a fost de 5,42 miliarde lei. "Proprietarul nu este obligat sa vinda la pretul din evaluare, el depinde de negociere, dar banuiesc faptul ca ministerul a discutat cu proprietarul si a stabilit valoarea cladirii. Valoarea stabilita de noi este insa una pur tehnica si orientativa. Pe mine nu ma intereseaza cine o cumpara si nici cine o vinde", mai spune seful Inspectii in Constructii.
Pina la urma valoarea stabilita la evaluare a devenit si pretul de incheiere al afacerii. "Tranzactia s-a efectuat intre societatea National si Ministerul Justitiei, nu intre Vasile Dutca si minister. Am acte pentru tot ceea am facut cu banii obtinuti. Mi-am platit o serie de datorii, am cumparat 200 de vaci si am creat o suta locuri de munca la ferma pe care am infiintat-o la Cucorani. In trei judete din tara daca gasiti asa ceva, faceti-mi ce vreti. Asta se poate vedea pentru ca este realitate", mai spune patronul de la National.
Reprezentantii Ministerului Justitie au fost intr-atit de convinsi de faptul ca imobilul lui Dutca este cea mai buna alegere incit, prin adresa 885/26.06.2000, s-a adus la cunostinta Tribunalului ca s-a avizat "utilizarea metodei de achizitii dintr-o singura sursa pentru achizitionarea imobilului situat in Calea Nationala nr.152 pentru Biroul de carte funciara", adica exact imobilul lui Dutca.
Astfel, Vasile Dutca a devenit unul dintre putinii botosaneni care a reusit sa-si vinda casa direct unui minister. Cu toate acestea el crede ca nu a parafat o afacere extraordinara. "Nu am facut o afacere profitabila. Eram insa strins cu paralele si de aceea am dat-o pentru ca altfel aceea nu era cladire de vindut. Ce am luat pe mere am dat pe pere, in schimb mi-am astupat niste gauri", afirma patronul firmei National. Vasile Dutca nu se afla insa la prima mare tranzactie, in urma cu ceva timp el vinzind un alt spatiu din zona Bancii "Ion Tiriac". In cazul noii afaceri, dezavantajul lui Vasile Dutca a fost, se pare, cel al necunoasterii sumei alocate de minister pentru achizitionarea unui birou de carte funciara si care a fost de 6,5 miliarde lei, astfel MJ economisind peste un miliard de lei. Cu toate ca, la prima vedere, vinzatorul pare a fi pierdut in tranzactie prin prisma faptului ca MJ alocase mai multi bani pentru achizitie, lucrurile nu stau tocmai asa, perdant parind a fi mai curind ministerul. Acest lucru este demonstrat de piata imobiliara din Botosani. Astfel, pe o casa cu etaj, situata tot in zona centrala (str.Mihail Kogalniceanu), parchetata, dispunind de instalatie de incalzire, racordata la reteaua de gaz, se cere doar 7-800 milioane lei, cu mentiunea ca, in cazul acesteia suprafata este cu 300 mp mai redusa decit cea vinduta de National. In schimb, o vila de 815 mp, fara incalzire centrala si situata mai spre marginea orasului, adica in Tudor Vladimirescu, se vinde cu 600 milioane lei. Chiar daca intre utilitatile acestora si cele ale casei achizitionate de MJ este o diferenta, intre pretul de vinzare al vilelor mentionate si cel al imobilului comercializat de National este totusi o distanta apreciabila. Cel mai bun exemplu ar putea fi insa cel al vilei ridicate de firma Traian, linga stina Baisa. Aceasta are 2.046 mp, un teren de 12.000 mp, gard de 2,5 metri inaltime si 507 m lungime, trei garaje telecomandate, centrala termica, energie electrica, chiar si jacuzzi cu iluminare subacvatica si totusi este oferita spre vinzare pentru cinci miliarde lei. Piata imobiliara din domeniu vine astfel sa demonstreze ca Vasile Dutca a incheiat o super afacere. "In sapte ani de cind mi-am deschis firma, pretul cel mai mare cu care am vindut o casa a fost de 350 milioane lei, la cursul dolarului de acum suma fiind insa de circa 600 milioane lei", afirma Corneliu Timofte, directorul societatii de tranzactii imobiliare Unitcom.
Daca luam in consideratie costul cladirii socotit la metru patrat de constructie, acesta este de 4,6 – 6 miliarde lei, ceea ce ar insemna ca fostul imobil al lui Vasile Dutca a fost vindut la pretul folosit pentru construire. "Intre suma cheltuita pentru ridicarea unei constructii si suma cu care se scoate la vinzare pe piata este insa o diferenta", ne spune Radu Dragus, director adjunct al Condacia, lucru care inseamna ca arta negocierii este pina la urma cea mai importanta in vinzarea unui imobil, arta pe care Vasile Dutca se pare ca o cunoaste foarte bine.
Biroul de carte funciara se situeaza in spatele birourilor BTT, el incepindu-si de citeva luni activitatea in noul spatiu. Cladirea care trebuia sa devina hotel are aproximativ 800 metri patrati, un demisol mare, etaje si pod, este racordata la reteaua de gaz metan si are si doua centrale proprii cu ajutorul carora se poate asigura non-stop caldura si apa calda. (Sergiu BALASCAU)