Ce se întâmplă dacă mor toţi cei cu care semnezi antecontractul? Păţania de pomină a unei ieşence. Iată ce a decis instanţa!

Elena O. a cumpărat în 2008 o suprafaţă de teren de 5.000 mp în extravilanul satului Deleni, contra sumei de 5.000 de euro. Titlul de proprietate aferent terenului vândut de M.O. şi M.S. nu fusese încă emis. Ca urmare, în 2008 a fost încheiat doar un antecontract de vânzare-cumpărare şi s-au achitat jumătate din bani. Cealaltă jumătate a fost plătită în 2010, dar contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis tot nu a putut fi încheiat, pentru că titlul de proprietate era în continuare inexistent. În 2011, una dintre vânzătoare a decedat.

După încă patru ani, a fost emis şi titlul de proprietate, dar contractul nu a putut fi încheiat pentru că, la scurt timp, a decedat şi a doua vânzătoare. Mai mult, titlul de proprietate era întocmit eronat, menţionându-se că terenul este amplasat în tarlaua 21, când de fapt el se afla în tarlaua 43. Au mai trecut câţiva ani până când Elena O. a reuşit să-i identifice pe moştenitorii celor două femei.

Pentru a suplini lipsa contractului de vânzare-cumpărare, femeia s-a adresat instanţei. Una dintre moştenitoare, C.M. a explicat în faţa judecătorilor că nu cunoaşte situaţia. Nu găsise printre actele rămase de la mama şi mătuşa sa documente referitoare la tranzacţie şi nu ştia dacă banii fuseseră într-adevăr achitaţi. Nu contesta realitatea tranzacţiei, dar pur şi simplu nu era la curent cu ea.

Lucru dovedit: banii fuseseră plătiţi

Actele depuse la dosar atestau că banii pentru terenul din Deleni fuseseră plătiţi. Pe de altă parte, conform legii, terenurile pot fi înstrăinate prin acte juridice „între vii”, sub sancţiunea nulităţii absolute. Or, în acest caz, nu mai era vorba de vii, ambele vânzătoare fiind decedate. Legal, vânzătoarele nu vânduseră, iar cumpărătoarea nu cumpărase, deşi banii fuseseră daţi. Ca urmare, magistraţii Judecătoriei Hârlău au luat în considerare faptul că încheierea antecontractului, ca promisiune reciprocă de vânzare-cumpărare generase în sarcina ambelor părţi obligaţia de a perfecta în viitor contractul propriu-zis de vânzare-cumpărare.

„În aceste condiţii, instanţa constată incidenţa în speţă a disp. art. 1073, 1075 şi 1077 (referitoare la efectele obligaţiilor, n.r.) din Codul civil din anul 1864, care consacră principiul executării în natură a obligaţiilor (inclusiv a celor de a face) şi în temeiul cărora este admisibilă pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, sub rezerva îndeplinirii cumulative a două condiţii: încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu respectarea tuturor cerinţelor de valabilitate şi existenţa în patrimoniul promitentului-vânzător a bunului a cărui vânzare a fost promisă”, au precizat judecătorii.

Antecontractul exista, iar terenul vizat se afla în patrimoniul vânzătoarelor, chiar dacă nu aveau încă în momentul respectiv titlu de proprietate. Hotărârea Judecătoriei Hârlău va ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, Elena O. putând intra, după 15 ani, în proprietatea terenului cumpărat.