VIAȚA DE ASOCIAȚIE (46): Proprietarii și locatarii (I)

Cine are calitatea de proprietar

Conform art. 2 lit. s) din Legea nr. 196/2018, proprietarul este „persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puțin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu”.

Cadrul legal

Principalele reglementări cu privire la statutul proprietarului, respectiv a drepturilor și obligațiile sale sunt: Legea nr. 196 din 2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor; Codul civil; Statutul asociației de proprietari; Regulamentul condominiului; Acordul de asociere;  Hotărârile și deciziile asociației de proprietari. La acestea se adaugă și actele normative cu reglementări specifice, pe domenii, precum: PSI, construcții, sănătate publică, ordine publică etc.

Dovada proprietății

Orice persoană fizică și/sau juridică poate dovedi calitatea de proprietar al unui spațiu dintr-un condominiu, locuință sau cu altă destinație, cu actul de vânzare-cumpărare, donație, succesiune, act administrativ, sentință judecătorească, act notarial etc. În noua sa calitate, de proprietar, cel în cauză devine titularul de noi drepturi și obligații specifice acestui statut, în principal, în legătură cu: proprietatea, ceilalți proprietari din condominiu, asociația de proprietari.

Autoritățile publice în calitate de proprietari de spații în condominii

După adoptarea Legii nr. 196/2018 instituțiile publice, care dețin în proprietate spații, indiferent de destinația lor (birouri, ateliere,  etc.) trebuie să se alăture, în calitate de membri, asociației de proprietari care administrează condominiul în cauză.

În art. 9 al. 1 se prevede, că „autoritățile administrației publice centrale ori locale sau orice alte instituții publice care dețin în proprietate locuințe sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință în condominii au aceleași drepturi și obligații ca oricare alt proprietar din condominiu și au obligația să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a fi reprezentate în cadrul asociației de proprietari”.

Dacă în condominiu sunt locuințe sau/și spații cu altă destinație decât cea de locuință, care aparțin domeniului public sau privat al statului „persoana fizică sau/și juridică care exercită unul dintre celelalte drepturi reale asupra locuinței sau spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, decât dreptul de proprietate, poate, cu acordul proprietarului, reprezenta statul în cadrul asociației de proprietari. (art.. 9 (2) din lege)

Relația proprietar – proprietate

Fiecare proprietar, poate deține, în cadrul unui condominiu, una sau mai multe proprietăți folosite ca locuință și/sau un spațiu cu o altă destinație și aferent lor și cota-parte indiviză din proprietatea comună. Conform art. 2 lit. t din lege, proprietatea individuală este „locuința sau spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activități, deținută în proprietate exclusivă”. Proprietatea individuală, ca bun principal, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună, constituie o unitate de proprietate imobiliară (art. 2 lit. w din lege).

Drepturile și obligațiile proprietarilor din condominiu

Drepturile și obligațiile proprietarilor trebuie privite din două perspective, respectiv:

• drepturi și obligații în calitate de proprietar al unui spațiu din condominiu;

• drepturi și obligații în calitate de proprietar și membru al asociației de proprietari;

În numerele care vor urma vom prezenta în detaliu principalele drepturi și obligații ce revin proprietarilor, în general și în calitate de membri ai asociației de proprietari, în special.

Este necesar să precizăm, de la început, faptul că nici un proprietar nu este obligat să facă parte din asociația de proprietari, decizia fiind exclusiv la dispoziția acestuia, după cum de asemenea, înscrierea în asociație nu este supusă aprobării de către vreuna din structurile sale (adunare generală, comitet executiv, președinte), cu excepția cazurilor, în care, în virtutea unui temei legal, nu se poate da curs unei asemenea solicitări.

Pentru cei interesați, le aducem la cunoștință faptul că Editura CNIP – București a lansat volumul I din lucrarea Cartea asociației de proprietari. Pentru detalii contactați editura la tel. 0771.785.577.

Cei care doresc să ni se adreseze cu teme referitoare la specificul rubricii o pot face pe următoarele căi: