VIAȚA DE ASOCIAȚIE (4): Condominiul – partea I

Condominiul este „imobilul format din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe și locuințe sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de proprietate comună” (art. 2 lit. h,  din Legea nr. 196/2018).  La acestea se adaugă dotările cu caracter tehnic necesare oricărei construcții pentru a deveni funcțională.

Condominiul trebuie tratat din punct de vedere tehnic-constructiv și funcțional.

Sub aspect tehnic-constructiv, orice condominiu este alcătuit din:

a. componenta imobiliară care cuprinde:

–  terenul, înțeles ca „suprafața pe care se află clădirea, compusă din partea construită și cea neconstruită, necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia” (art. 649 din Codul civil). La aceste suprafețe se pot adăuga și altele, având ca destinație: spațiu verde, loc de joacă, garaj, parcare, spațiu pentru colectarea gunoiul menajer, piscină etc.;

–  construcția, care trebuie să îndeplinească, cumulativ, următoarele condiții:

• să fie alcătuită din, cel puțin, trei proprietăți individuale;

• proprietățile individuale trebuie să fie locuințe sau/și spații cu altă destinație;

• să existe o proprietate comună deținută sub formă de cote părți. (Legea 196/2018, în art. 2 lit. h)

b. componenta tehnică care referă la:

• instalațiile aferente construcției de gaze, electrice, apă,  încălzire, ventilare, climatizare, canalizare etc.;

• instalațiile tehnologice: centrale proprii, instalații de ventilare și/sau aer condiționat și altele.

Condominiul din punct de vedere funcțional

Din punct de vedere funcțional, spațiile și dotările, se pot împărți după diverse criterii, astfel:

a. după destinația și modul lor de utilizare, respectiv bunuri principale (locuințe și spații cu altă destinație) și bunuri accesorii (calea de acces și de deplasare în interiorul condominiului, zona de protecție constructivă -acoperiș, terasă, spații pentru activități gospodărești (uscător), spații pentru activități de birou -sediul asociației);

b. după modul de utilizare, sunt spații pentru: folosința uzuală (scările interioare, liftul, ușile de acces în condominiu), folosința în scop gospodăresc (spălătoarele, uscătoarele), separarea proprietăților individuale (pereții perimetrali), dotări comune (instalații de apă, canalizare, gaze, comunicații, electrice), dotări specifice (centrală termică, garaje, loc de joacă, spațiu verde);

c. după locația unde sunt amplasate: în proprietatea individuală sau comună;

d. după modul de deținere și folosință: spații și dotări de uz individual și comun. Importanța acestor categorii de spații și dotări ne obligă să zăbovim mai mult asupra lor, în prezentarea noastră.

Spațiile individuale și dotările aferente acestora sunt mult mai restrânse, numeric și ca întindere, în raport cu cele comune. Bunurile individuale se compun din:

• locuința sau spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activități;

• dotările tehnice de la punctul de racord al părții comune, până la utilizatorul final.

Enumerarea și descrierea spațiilor și dotările comune este foarte importantă din perspectiva locului și rolului asociației de proprietari, care are ca principal scop „administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea” acestora. Proprietatea comună  cuprinde o largă categorie de bunuri a căror deținere și folosire impune reguli specifice, diferite de cele aplicate bunurilor cu caracter individual (va urma…).

Pentru cei interesați, le aducem la cunoștință faptul că Editura CDIP – București a lansat Volumul I din lucrarea „Cartea asociației de proprietari”. E-mail de contact: condominiu@institutii-publice.org

Marius Gheorghiu

Cei care doresc să ni se adreseze cu teme referitoare la specificul rubricii o pot face prin următoarele metode:

Adresa poștală: b-dul. N. Iorga nr. 35, bl. N1, parter, Iași

E-mail: redactie@ziaruldeiasi.ro; claudiu.raus@ziaruldeiasi.ro